记者  雷丽群  李莉娟  摄影 余玲

      随着美国次贷危机向更广泛的金融危机和更深层的烈度演化，国际金融形势无法预估；在全球经济一体化的背景下，中国国内经济很难独善其身。

      在全国房地产市场依然低迷的情况下，长寿因工业的强力支撑，和超常规的发展，长寿经济发展正处于上升期。

      因此，在宏观经济不确定性凸显，房地产市场持续低迷的背景下，长寿房地产市场出现逆市上扬的趋势。

      2008年10月17日召开的第二届长寿房交会具有重要的节点意义。

      房交会成交903套，面积84311.37平方米，成交金额19775.81万元，其中商品房672套（合同登记）其中期房668套，面积61194.58平方米，成交金额1.55亿元，成交均价2532.96元/平方米（成交最高单价4573.54元/平方米，最低单价1690.99元/平方米）；现房4套，面积726.47平方米，成交金额150.91万元，均价2077.25元/平方米；二手房231套，面积22390.32平方米，成交金额2198.21万元。

      作为房地产界的一项盛事，房交会一方面为开发商提供了降价走量的契机，另一方面也为消费者提供了集中选择、实惠购房的场所；此外，房交会作为楼市发展的晴雨表，将集中反映出楼市是否健康。

      那么，本届房交会上，开发商能否实现其销售目标？消费者的购房需求是否得到满足？持续盘整的长寿楼市是否依然健康？让我们从房交会三方，政府、开发商、消费者来一一分析。

      政府搭台：房交会史上最大优惠

      供过于求销售滞缓，楼市进入买方市场，于是本届房交会，政府大力宣传购房新政优惠、组织外地购房团……等种种措施，均为促进楼市稳定发展。

      举措一：打造魅力长寿、生态人居形象，重拾楼市信心

      从“魅力长寿、生态人居”的主题，不难看出本届房交会树立生态宜居长寿城市形象的目的。

      本届房交会首设长寿建设成就与规划图片展，将与购房息息相关的规划内容整合后，通过多种形式全方位展示“全面长寿”城市未来发展规划，通过出版会刊，展示长寿都城市发展的总体规划以及过去的成就，未来的发展趋势及方向，不仅为参展者描绘出长寿美好的发展前景，也为消费者选房提供了参考。

      举措二：多样化优惠措施，便捷看房通道

      多方联动，购房优惠。本届房交会由政府搭台，联动开发商与媒体，共同推出多样化的优惠措施。

      首先，政府着力宣传“长寿购房新政优惠”等政策。今年的房交会，亮出比以前更实“惠”的一面。从二手房、商品住房的税费优惠，到交易规费优惠。房管局还推出了便民措施，方便交易。第二，联动开发商，推出多样优惠活动。如“金秋长寿，爱心感恩”购房大回馈活动，组织参展企业推出多样化优惠措施；“购房有礼”的抽奖活动，吸引消费者。

      这些措施一方面为开发商销售提供了利好政策支持，同时也为消费者实惠购房，提供了一些措施保障。

      开发商：销售力为王，快速回笼资金

      本次房交会开发商明确地选择了折扣、一口价、特价房等直接优惠措施；并控制参展成本，强化所有能够促进销售的方式：比如加大现场营销力度，比如对客户大力截杀……，其目的无疑是为在市场盘整时期，回笼资金以确保企业的生存与发展。

      特征一：优惠更直接，特价房、一口价成常规手段

      本届房交会参展项目几乎都推出了房交会期间的优惠措施，大多在常规情况的优惠下增加1-2个点的优惠。特价房、一口价成为常规的优惠方式，而品牌开发商采用这种方式更具吸引力。

      其一，以往特价房、一口价都是项目清盘时的营销手段，而此次房交会很多项目都亮出了特价房、一口价，优惠价，包括抽奖、送礼等等优惠。有的楼盘还打出了9.2的折扣。

      其二，客户资源争夺愈发激烈

      当楼市进入买方市场，销售变得艰难，营销人员的危机意识开始增强，一切销售行为均以客户至上。本届房交会上，客户资源弥足珍贵，因而对客户的争夺，也愈发的激烈。从展场外的现场拉客，到看房班车的即上即开，种种措施均为了缩短客户观望时间，从而实现100%截杀客户。开发商对客户资源的激烈争夺，由此可见一斑。

      其三，销售渠道大量运用

      穿梭于展厅的人体广告在本届房交会上亮相，如宝润国际的展台，确实吸引了许多消费者的眼球。但更多开发商选择了一对一的形式宣传，不仅能简单介绍项目，引导客户到达项目展位现场，进而提高营销命中率。

      特征二：控制成本，注重项目现场营销

      在市场观望气氛浓厚，楼市销售滞缓的背景下，开发商资金链受到严峻的考验。在此背景下，开发商在房交会上也不得不考虑控制营销成本，这就要求开发商把握现场营销契机，提高营销命中率。

      特征三：品牌开发商梯度优惠

      各开发商也均在房交会期间针对各自项目情况推出优惠，而由于各项目企业战略以及土地储备、项目属性的不同，销售行为呈现明显差别。较为突出的销售动作大致可分为“降价”、“企稳”、“蛰伏”三类：降价为个别中小楼盘，开发商以现金为王的原则。只要消费者有意购买，就降到双方都满意来实现销售。　　

      企稳，圣天湖、碧桂园、宝润国际、东邦时代、水木年华等项目开发商都力求企稳。有降价以促销，但楼盘整体价格基本稳定，个别楼盘逆市上涨，如宝润国际，碧桂园一个平方分别上调了50——200元。个别采取特价房方式，在市场低迷时期，品牌楼盘采取这种特价房优惠无疑较好的应对策略，一方面，在开发商年度业绩压力下，特价房能够较快的实现既定的销售任务，并回笼资金；另一方面，可将资源较差、销售滞缓的房源作为特价房推出，实现销售的平衡。记者了解到，价格企稳的策略，在一定程度上表明其价格或已接近企业底线，同时该策略也是一种企业战略姿态，希望给予市场一定的信心。

      蛰伏——以香山美地、东方之骄二期为代表，项目旨在展示阶段。这一特点主要是开发模式和开发进度的原因，并非滚动开发回笼资金而实现现金流。

      消费者：需求更加务实

      面对房交会上，各种降价信息的轰炸而来，消费者将会怎样抉择呢？他们对后市的看法又如何呢？

      记者通过调查和采访后分析出：

      心态一：消费者看跌楼市，观望情绪弥漫。根据本次秋交会消费者调查报告数据显示，首次置业需求超过五成，为楼市购房主力。在刚性需求支撑下，长寿楼市具有长期向好的基础。然而，近七成的置业者看跌近期楼市，近五成置业者表现出明显的观望情绪，其中首次置业者的观望情绪最强。

      心态二：产品需求更加务实，低价格为首要需求。本届房交会消费者表现出明确的务实心态。在低价购房的目标下，消费者受市场因素影响最为强烈、价格成为影响消费者购房行为的绝对首要因素。在现今产品差异不再明显的情况下，价格，压倒一切。

      通过以上对政府、开发商、消费者的三方分析后，我们可以看到政府为稳定楼市做出的积极举措、开发商回笼资金所加大的降价力度以及消费者观望的心态和务实的需求。而从开发商和消费者的博弈、政府的调和之中，我们对长寿楼市做出以下归纳和预测。

      一、长寿楼市基本面向好，楼市发展处于健康向上的趋势。

      房交会是楼市的晴雨表，本届房交会透露出的信息即是：尽管目前长寿楼市面临向下深度盘整的压力，但与其他城市相比其仍处于相对合理的可控范围内。主要体现在以下三个方面：

      首先，政府对房地产业持支持态度，为房地产企稳建立基础。房地产行业对于GDP的贡献占据举足轻重的地位。其中房地产投资额对长寿GDP的贡献率，在2007年达到 26%，创历史新高。

      本届房交会上，政府积极采取措施：如搭建优惠平台、提供便民服务、树立生态宜居形象等，以促进楼市稳定发展，政府的支持态度，为长寿房地产市场企稳建立了基础。

      第二，成交量小幅下滑，情况优于重庆及其他区县。本届房交会共有2万人次到场，成交903套。（见11版表格）横向对比来看，长寿房交会在全国楼市整体低迷的环境中，重庆楼市二手房呈下降四成，长寿二手房交易量则上升了4.4%，已相当不错了。三天时间能成交903套，特别是二手房达到了231套，其成效显得非常突出。

      第三，首次置业者为主要购房群体，刚性需求支撑长寿楼市。长寿楼市逆市上扬。从本次消费者调查数据中可以看出，投资比例进一步降低，首次置业的刚性需求占据六成以上，可见长寿楼市拥有健康的购买力。尽管此部分消费者目前观望性较强，但是这些需求的释放是必然的，仅仅是时间问题。一旦此部分需求得到释放，楼市发展将迎来新的一轮高潮。

      尽管短期内受经济发展、宏观调控等因素影响，楼市面临盘整压力，然而从本届房交会所表现出的政策支持、成交业绩以及消费者构成方面可以看出，长寿楼市的发展，依然处于整体持续上扬，目前只是暂时走低，处于小幅振荡阶段。

      二、供过于求短期难以改变，楼市小幅振荡仍将持续。

      来自房管局的数据表明：长寿城区在售项目2008年1-9月取得预售证的商品房共40件，面积达95.8万 平方米。截止目前，长寿房地产市场住宅供应量约有5500套，近58万平方米，未来供过于求的市场状况短时间内难以改变。

      另据长寿房管局公布，2008年1-9月城区商品房批准预售面积958324平方米，2008年长寿城区商品房供应量将达到 110万平米，同比2007年63.4万平米的供应量上升。而销售方面，长寿市区2008年1-9月商品房共销售 39.4万平方米，月均销售面积 4.38万平方米，以此测算，2008年全年住宅销售面积将达到55—60万平方米，年度供销比约为1.9。

      展会期间共有18家在长房地产开发企业、7家物业企业、2家房屋中介公司、23家建材装饰企业和1家家电企业共51个单位参加了展示交易。区开投集团、规划局、市政局、交通局、林业局、晏家园区、化工园区、长寿湖管委会、乐至公司等9个单位布置了104幅建设成就与规划图片展区。展场面积约9千平方米，分房地产展示交易区、建筑建材装饰企业展示区、物业企业、房屋中介企业展示区、长寿建设成就与规划图片展示区、住房金融服务区、政策咨询区和权证办理区。区房管、国土、财政、地税、中行等6家金融机构、住房公积金管理中心设立了政策咨询和服务区，参加展会人数近2万人次。

      在长寿区第二届房地产展示交易会期间，合计成交房屋903套，面积84311.37平方米，成交金额19775.81万元，由此可见，长寿楼市价格理性回归。

      三、长寿楼市未来可期，楼市整体持续向上，目前只是暂时走低，处于小幅振荡期。

      长寿第二届房交会近日圆满落幕，全国房地产“救市”之声不绝于耳。我区也积极行动，房交会期间，政府公布了我区有史以来力度最大的优惠政策。

      那么，这能否激活购房者信心，长寿楼市能否借此走出低谷？众多业内人士对后市表示谨慎乐观，同时也认为单凭税费优惠无法带动楼市的根本逆转。

      购房者态度各不相同。面对当前楼市和房交会的大力优惠，购房者的态度是怎样的？一位购房者认为，此次房交会优惠实际上在很大力度上让利于民。二手房交易对整个市场活跃非常重要，她认为政府抓住了市场发展的关键。

      在金山华府销售现场：一位来自重庆的女士对记者说，房价应该算跌得很低了，政府救市使楼市有望回暖，应该是买房的好时候了。

      何时入市，就像炒股票，谷底在哪里，实在莫测。重庆大学房地产学院院长任宏教授认为，政府进行房屋交易税费减免，这只是一种刺激购房的信号。

      然而，经过近些年的市场变化，老百姓已变得非常聪明，对于该不该买是很理智的，他们选择购房的标准，还是看重楼盘的性价比。

      此次房交会，也起到了重拾消费者信心的作用。

      同时，长寿与其他地方的区情不同：

      一是长寿有产业的强力支撑。两大园区的支撑，世界500强数十家入驻长寿，至2012年，在园区工作的人群将达到6—7万元，这些需求给长寿楼市以刚性支持。

      二是长寿城市化率每年以3%的速度增长。

      三是长寿全力建设一流生态大城市，建设森林城市，长寿人居逐渐向好，房地产发展建设更注重规划、品质、环境，性价比普遍高于其他区县，人居居住品质大幅提升，永川、涪陵还到长寿取经。

      四是改善性需求增大。

      ……

      日前，房地产交易量与去年同期下降27%，与主城下降45%相比，已相当不错了。今年国庆前，长寿存量房基本销售完毕，二手房交易量上升。在相对冷清之时，长寿楼市给了购房者以更大的信心。

      伴随着全球经济危机，全球都在自救，为的是不让经济下滑的速度如此快。这让购房者的信心得到刺激，市场的疲软有所缓解。目前，从中央到地方，都在出台各项优惠政策，我们更期待房地产方面的优惠政策出台后，用活用够这些优惠政策。

      长寿楼市整体是持续向上的，目前只是暂时走低，并将小幅振荡，这是目前业界所持的共识。地产界的老总们一致认为：不管出台什么政策，楼市都应该有升级。一是遵循可持续发展；二是开发企业应该在产品、市场上下功夫。 

      未来楼市可以期待。